Revision Münchener Urteil (31 S 7015/19)

Am 14.05.2020 hat das Landgericht München I das Urteil im Rechtsstreit verkündet.

Oberflächlich betrachtet sieht das Urteil wie eine Niederlage aus. Das Gegenteil ist der Fall. Auch der Münchener Mieterverein sieht das Urteil als Niederlage an.

Zunächst noch einmal die Historie: Ein Mieter hatte aufgrund einer Preissteigerung bei den Hausmeisterleistungen von 20.133,63 Euro (2012) auf 60.020,98 Euro (2013) zum Anlass genommen, die Abrechnungen seiner beiden Wohnungen zu reklamieren. Er klagte auf Rückerstattung der Nachforderungen in Höhe von insgesamt 288,67 Euro und erhielt vor dem Amtsgericht München (461 C 21735/17) diese 288,67 Euro zuzüglich 32,91 Euro Zinsen zugesprochen.

Vonovia gab in der Verhandlung zu, dass bei den ausgeführten Leistungen Gewinne erwirtschaftet werden. Das Gericht ging davon aus, dass Vonovia aufgrund der engen Verflechtung auch den Arbeitsvertrag mit den Kosten für den Hausmeister/Objektbetreuer vorlegen müsse.

Das Landgericht geht hingegen in seinem Urteil davon aus, dass der Mieter zunächst auf Herausgabe der fehlenden Unterlagen hätte klagen müssen. Daher war zum Zeitpunkt der Verhandlung nicht klar, ob ein Anspruch auf Rückforderung der 288,67 Euro besteht. Da diese Frage nicht geklärt ist, steht weder dem Mieter die Rückforderung noch dem Vermieter die Nachforderung zu. Daher muss Vonovia dem Mieter die vom Amtsgericht München zugesprochen Zinsen in Höhe von 32,91 Euro in jedem Falle weiterhin auszahlen.

Ich kann mich noch sehr gut daran erinnern, wie wir im Bündnis für bezahlbares Wohnen gestritten haben, ob die Mieter die Nachforderungen und die höheren Vorauszahlungen (nur die Steigerung) zurückbehalten oder lieber die Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung leisten sollten. Das Urteil zeigt eindeutig, welcher Weg richtig ist:

Die Nachforderung zurückbehalten,
die Vorauszahlung in der alten Höhe leisten,
die Steigerung der Vorauszahlungen zurückbehalten,
Einsicht in die Belege fordern.

Hätte der Mieter die Nachforderung nicht geleistet und auch nicht die höheren Vorauszahlungen, dann wäre er jetzt in einer eindeutig besseren Position. Auch hätte er nicht 89 % der Kosten der 1. Instanz tragen müssen. In diesem Falle hätte der Vermieter über eine Zahlungsklage versuchen müssen, seine Nachforderung und die höhere Vorauszahlung erklagen müssen. Bei gleicher Beurteilung der Richter würde der Mieter den Prozess gewinnen, weil der Vermieter nicht alle erforderlichen Belege vorgelegt hat.

In der Revision müsste der Vermieter wieder als Kläger auftreten. Bei wiederum gleicher Entscheidung des Richters hätte der Vermieter wieder verloren, weil er noch immer nicht alle Belege vorgelegt hat. In beiden Fällen müsste der Vermieter die Prozesskosten bezahlen. Der Mieter hätte zwar die Zinsen nicht erhalten, jedoch hätte er noch immer die 288,67 Euro auf seinem Konto.

Einziger Nachteil dieses Weges ist der Druck, den der Mieter aushalten muss. Er führt über Mahnungen, Inkassoaufträgen der JHS Legal, Mahnbescheid und Zahlungsklage zum Ziel.

Bei einer unberechtigten Mietkürzung wegen bestehender Mängel kann am Ende eine Räumungsklage stehen, die der Mieter in den meisten Fällen verliert. Bei Streitigkeiten um Heiz- und Betriebskosten sieht es ganz anders aus. Der Vermieter kann dann nur über eine Zahlungsklage versuchen, seine Forderung durchzusetzen. Verliert der Mieter vor Gericht, muss er schlimmstenfalls die Nachforderung und die Kosten des Verfahrens tragen. Ein Kündigungsgrund ergibt sich daraus jedoch nicht.

Unklar bleibt, wie weit das Gericht die enge Verflechtung untersucht hat. Geht es von nur von verbundenen Unternehmen aus, die wirtschaftlich und juristisch eigenständig handeln oder hat es berücksichtigt, dass es Organgesellschaften sind, die juristisch eigenständig sind, wirtschaftlich jedoch nicht. Das muss in jedem Falle ins Urteil des BGH einfließen.

Das Urteil vom Landgericht München als PDF:
Revision Münchener Urteil (31 S 7015/19)

4 Gedanken zu „Revision Münchener Urteil (31 S 7015/19)

  1. eisprinzessin Beitragsautor

    Nein, ein Räumungsverfahren ist bei Streitigkeiten um Heiz- und Betriebskostenabrechnungen nicht möglich. Hier geht es um Streitigkeiten über durchgereichte Kosten. Solange die Grundmiete bezahlt wird und die Vorauszahlungen weiterhin in der Höhe der vor der streitigen Abrechnung vereinbarten Höhe geleistet werden, ist der Mieter auf der sicheren Seite.

    Noch einmal: Mietschulden führen zur Räumungsklage, einbehaltenen, strittige Nebenkosten führen zur Zahlungsklage. Das ist ein gewaltiger Unterschied.

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    1. KR

      Der BGH wird vermutlich auch den Umfang des Einsichtsrechtes bei extrem positiver Unterschreitung der Wirtschaftlichkeit prüfen:
      „Unserer Preise entsprechen dem Wirtschaftlichkeitsgebot, das heißt, sie sind marktüblich.“ Das Unternehmen verweist auf den Münchner Betriebskostenspiegel von 2013: Dort sei die Leistung, die bei Vonovia 18 Cent/m² koste, mit 32 Cent/m² aufgeführt.“
      https://www.immobilien-zeitung.de/156448/nebenkostenthema-wandert-zum-bgh

      Vorinstanz:
      „Diese Kosten lägen weit unterhalb der üblichen Kosten, so dass das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten sei. „

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      1. eisprinzessin Beitragsautor

        Dieser Vergleich hinkt wahrscheinlich. In einem vergleichbaren Fall hatte Vonovia auch die berechneten Betriebskosten mit den vom DMB veröffentlichten durchschnittlichen Kosten verglichen. Beim DMB waren in der Auflistung alle möglichen Positionen aufgeführt. Bei Vonovia jedoch nur die von ihr abrechenbaren Positionen. Es ist ein Vergleich zwischen Äpfel und Birnen.

        Das Landgericht München hat explizit auf den Interessenkonflikt hingewiesen, wenn Vonovia alle Leistungen über Schwesterfirmen erledigt. In Dresden wurde inzwischen nachgewiesen, dass Vonovia Leistungen abgerechnet hat, die nicht erbracht wurden, Leistungen, die gar nicht erbracht werden konnten. Am Beispiel Winterdienst wurde nachgewiesen, dass Vonovia Einsätze an Tagen ohne Glätte und Frost fahren hat. Es wurden überhöhte Flächen und unnötige Einsätze abgerechnet. Wir beobachten dies auch bei uns in den Liegenschaften. Beweisen werden wir es wohl erst in 2 Jahren können.

        Mit den Prozesskosten verhält es sich so, wie ich es beschrieben hatte. Das gilt auch, wenn der Kläger eine Rechtsschutzversicherung hat. Er muss die Kosten aufgrund der Versicherung nur nicht selbst tragen.
        In meiner Betrachtung habe ich nur die Auswirkungen für den Kläger und dem Beklagten untersucht und dargestellt. Wenn der Betroffenen sich anderweitig abgesichert hat, interessiert das in der Betrachtung erst einmal nicht.

        Der Richter hat in der Urteilsbegründung auf Seite 12 in Punkto Prozessrisiko nur das Verhältnis zwischen Kläger und Beklagtem dargestellt. In diesem moment ist vollkommen unerheblich, ob der Unterlegene sein Prozessrisiko anderweitig abgesichert hat.

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  2. KR

    „Das Urteil zeigt eindeutig, welcher Weg richtig ist!
    Hätte der Mieter die Nachforderung nicht geleistet und auch nicht die höheren Vorauszahlungen, dann wäre er jetzt in einer eindeutig besseren Position.“

    Das sehe ich anders:
    Hätte er überhaupt nicht geleistet – ähnlich wie bei einer unberechtigten Mietminderung – wäre es im beschleunigten Räumungsverfahren zum Wohnungsverlust gekommen, die Abrechnung erst Jahre später …..: https://innenraumschadstoffe.wordpress.com/

    Wichtige und interessante Ausführungen macht hierzu der BGH in der Entscheidung vom 22.09.2010 VIII ZR 285/09 (Vorinstanzen ebenfalls Amts- und Landgericht München):
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=86fb833de1d1bc889af613de7e0e584b&nr=53757&pos=1&anz=2

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