Mietspiegel Kiel

Mein Kommentar zum aktuellen Kieler Mietspiegel 2019

Der Mietspiegel weist nicht nur Lücken, sondern auch gravierende Mängel auf. Dies betrifft insbesondere die Tabelle 1: Durchschnittliche Betriebskosten auf Seite 9 und die Aufstellung der Zu- und Abschläge auf Seite 12 und 13.

Diese Punkte halte ich für wichtig, da der Mietspiegel sicherlich bei Rechtsstreitigkeiten eine Rolle spielen dürfte. Zudem ist der gesamte Mietspiegel mit großer Vorsicht zu genießen, da die dort ermittelten Durchschnittswerte aufgrund der marktbeherrschenden Stellung überwiegend von Vonovia stammen dürften.

Durchschnittliche Betriebskosten

Grundsätzlich gehören die Heizkosten ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten. Man ist seit der gesetzlich vorgeschriebenen verbrauchsabhängigen Abrechnung dazu übergegangen, die Heizkosten auszugliedern. Macht Sinn. Daher sind in der Tabelle die Wartung der Heizanlage und die Wartung der Warmwassergeräte mit aufgeführt. Für meinen Geschmack hätte dann zumindest der Verbrauch der Heizenergie nominell und ohne Ausweis von Kosten pro m² und Monat aufgeführt werden müssen. Macht im Prinzip nichts, wenn das weiß.

Die angegebenen Kosten für die Wartung der Heizanlage sind viel zu hoch angesetzt worden. Die Wartung umfasst lediglich die jährliche Durchsicht der Anlage und die Einstellung der Anlage. Hierfür benötigt ein Heizungsbauer etwa 2 bis 2 1/2 Stunden und sollte etwa 150 Euro bis 180 Euro kosten. Alle Ersatzteile, Reparaturen und der dafür erforderliche Zeitaufwand sind Instandhaltungskosten und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 2 1/2 Zimmern mit etwa 65m² bis 70m² Wohnfläche und einem Objekt mit 2 Hauseingängen, 4 Etagen, inclusive Erdgeschoss dürften etwa 16 Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden.

Rechenbeispiel:
180 Euro /(16 Wohnungen * 65m² * 12 Monate)= 0,0144 Euro pro m² und Monat.

Für kleinere Objekte wird es teurer, für größere Objekte billiger.

Entweder liegt hier ein Rechenfehler vor oder es wurde etwas ganz anderes herangezogen.Betrachtet man die Position Wartung der Heizanlage und Wartung der Warmwassergeräte in Verbindung mit den aufgeführten Kosten im Zusammenhang, dann drängt sich hier ein Zuordnungsfehler auf. Diese beiden Positionen stammen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit aus der Heizkostenabrechnung und sind die Kosten für die Messgeräte.

Dies hat seinen Ursprung in den Anfängen der verbrauchsabhängigen Abrechnung als die Miete der Messgeräte noch nicht umlagefähig war. Bereits da war man kreativ und hat aus der Miete eine Garantiewartung gemacht und schon konnten die Vermieter dank dieser Wortschöpfung die Miete der Messgeräte über die Heizkostenabrechnung umlegen. Heute ist dieser Trick nicht mehr erforderlich.

Die hier zugrunde gelegten Durchschnittskosten entsprechen genau dem Betrag, den die Messdienstfirmen für die Miete der Heizkostenverteiler/Wärmezähler und die Wasserzähler verlangen. Entweder wurden die 0,0144 Euro gerundet auf 0,01 Euro pro m² und Monat in der Position Wartung der Heizanlage berücksichtigt oder die tatsächliche Wartung wurde vergessen.

Weiterhin sind in vielen Positionen schon die überhöhten Berechnungen der Vonovia in den ermittelten Durchschnittskosten berücksichtigt worden. Dies ist zum Beispiel bei der Sach- und Haftpflichtversicherung eindeutig der Fall.

Zu- und Abschläge

Die Aufschläge für die hochwertige Küche sind deftig. Geht man davon aus, dass die Küche modernisiert wurde, dann dürfte der Vermieter 8% der Investitionskosten für die Küche nach Abzug der Kosten für die erforderlich gewesene Instandhaltung der vorhandenen Küche, etwa 8.000 Euro gekostet haben. Hier noch einmal, der Wert der Küche müsste 8.000 Euro plus der Kosten für eine etwaige Instandhaltung der vorhandenen Küche haben.

Ist die Küche bereits mit der Errichtung der Wohnung eingebaut worden, müsste die Küche bei 1,5% Hypothekenzinsen einen Wert in Höhe von 42.500 Euro haben, bei 2 % 32.000 Euro

Die Liste der Zuschläge und Abschläge sollte einen Hinweis bekommen, dass die angegebenen Werte beispielhaft sind und nicht alle Varianten erfasst worden sind.

Am Beispiel meiner Wohnung, die ich laut Mietvertrag ohne Bodenbeläge (nackter Estrich), ohne Küche und untapeziert und ungestrichen übernommen habe, müsste ich alle in der Liste aufgeführten Zuschläge akzeptieren, aber für die Minderausstattung erhalte keine Abschläge.

Hier finden Sie den Mietspiegel Kiel 2019

Dokumentation zum Mietspiegel 2019

Kieler Mietspiegel 2017 | Dokumentation

Mietspiegel Kiel 2014

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